登录
  • 欢迎访问集散街资讯中心。

如松:房价在和谁赛跑?

财经 host 1211次浏览

201609091473385875994299

前面数次提到房地产,但谈论的核心内容却不是房地产,主要是希望找出房地产背后的问题,比如银行的抵押贷款机制、汇率问题等。最近一段时间,网络上大量关于房地产的文章,今日就谈谈自己的观点,无论你是多头还是空头,都只是参考。

先说第一个问题,房价在和谁赛跑。

其 一,企业的破产潮已经无需回避,这是正在发生的事情。破产潮发生之后,就会带来两方面的问题,第一是失业潮。个人的观点看,明年的失业潮将开始恶化,这会 带来人们对未来的恐惧,这是非常重要的一点。记得1929年大萧条吗?前一天大家还信心十足地买买买,但第二天,恐慌性抛售汹涌而出,这是典型的恐惧心理 在发生作用,当然这只是比喻。虽然恐惧是心理问题,但主要是源于现实,大家对未来从信心满满转变成了狐疑、担忧;第二,就是收入下滑,这一点可以从两个方 面来观察,首先,自然是银行的本外币存款增长率,7月的数据是9.5%,不知道8月会出现什么样的数字,如果继续跳水,时间就会很快到来(恐慌会首先从明 白内在逻辑的人开始);然后就是地方政府的工资指导政策,今年各地基本都在适度调低工资增长率,这已经给出了一个非常明确的预期。

其 二,房价上涨的动力。这自然和人民币贬值有关,大家希望用房屋抵抗贬值,但是,从现在的迹象看,这方面的动力是很小的一部分,更主要是因为投机的动力。而 投机的动力是比较脆弱的,当对自己的生活和未来收入有信心的时候,就有底气不断投入进行追涨,但当恐惧未来的时候,这种追涨的勇气也可能一夜消失。这种变 化的节点在哪里?就在失业潮和收入水平的波动!当失业带来收入水平开始加速下降的时候,从某天开始,媒体会大量地报道,很可能会一夜之间让投机的勇气消 失。如松以前说过这句话,本次的房地产见顶,不会是温柔的缩量、缓步下跌,很可能比较剧烈,就因为恐惧会发生很大的作用。

所以,这就得出第一个结论,房价在和人们的收入率增长赛跑,实际是在和企业的破产状况赛跑。

您 千万不要小看这一点,过去三十年,国人的收入一直在上涨,这种思维定式是非常强大的,已经深入了基因的内部,基于此,不断强化自身的收入增长预期,甚至你 打死他,他都不相信收入会负增长(失业也是负增长的一种极端表现);甚至即便负增长,他也不相信会持续,因为他相信伟大的D可以掌控一切,这才是在房地产 上进行肆无忌惮投机的基础!当这种信念开始发生动摇的时候,信念垮塌的人们才会一夜间从投机市场消失,进而诱发恐惧的抛售。

在收入的问题上,需要严密关注的是银行本外币存款增长率,统计局的收入增长数据参考意义不大;而在失业的问题上,关注统计局的失业率数据也意义有限,只需关注M2增长,M2增长率加速下跌,就意味着企业创造利润的能力快速下滑,失业和降薪就在加剧。

特色的地方需要特色的眼光。这是银行、ZF、全民参与的世纪赌局,和任何国家没有丝毫的可比性,很多学究们参考阿根廷、巴西、俄罗斯、日本,没有丝毫的价值,因为没有任何一个国家的ZF全力卖地建房子,然后ZF和银行又全力推动全民投机炒房。

再说第二个问题,问题贷款。

很 多人说,老唐房地产的首付比例是30%以上,不会威胁到银行,今天要说,老唐的银行已经陷入火坑之中茫然不知而已。这也符合惯例,任何危机都是在人们茫然 不知中潜伏下来并爆发,这是基本逻辑,否则也就没有危机这个词。如果2007年以前,你告诉美国的银行说:一年以后银行将爆发次贷危机,你的账目将形成大 量的死帐烂帐,你看银行敢不敢给穷人贷款买房,打死他都不会干!之所以他敢于发放次级贷款,在于银行和购房者都坚信房价还会上涨,房价继续上涨,抵押物的 市值就会上升,当抵押物的市值大幅高于贷款额的时候,银行就会变得安全,涨幅越大,银行越安全;但不曾想到,房价不能涨到天上去,结果银行自己成了次级贷 的发放者。

去 年开始,老唐家的首付贷就开始大规模出现。首付贷是个什么玩意?无非就是买房者(无论投机还是自住)因为自身财务无法满足购房要求,其它机构给提供首付贷 款,这就意味着金融机构给购房者的贷款的部分就不再是7成(按首付比例3成计算),而是七成以上甚至十成,只不过贷款方不再是一家金融机构而已。甚至有时 候,如果你将房屋的市值故意做的高一些,金融机构的贷款比例甚至超过100%。这是老唐“问题贷款”的第一个来源(尽量规避次级贷款的称呼)。

还 有就是以房抵贷。个人认为,这是有些人故意想出来的措施,为什么这么说?因为在有些地方,房屋已经严重过剩,包括现在的很多二线城市都是如此(看看郑州的 新区也就知道了)。在供过于求的地区,出租是比较困难的,或者租金的收益很低,房价上涨的动力基本没有,这时,你让他掏钱买第二套房,门也没有,对吧,在 对待自己的钱的事情上,这世界没有一个傻瓜。可是,如果不让他出钱,他愿意去博取涨价的收益吗?估计就有人心动,特别是制造出房价上涨预期的时候(地王带 来的效果),眼红了,就会去博,加上国人的赌徒思维,就会有人这样干!当不断有人跟随的时候,投机大潮形成了。房屋过剩不是非常严重的城市,去掉库存也就 有希望,这似乎就是一个局。

这就是今天!

2013 年中开始,农行就开始以房抵贷,只不过无声无息。到了去年开始,大量的银行开始以房抵贷。一个最典型的标题是:中信银行“房抵贷”贷出美好未来!其中是这 样说的:“中信银行表示,“房抵贷”产品适用人群非常广泛,房产抵押后适合多种用途,不论您是按揭买房的年轻夫妻、全款购房中产阶级还是购房多年的成熟家 庭都可以申请该项业务。房抵贷几乎覆盖了处在各个阶段购房的消费者,在最大程度上满足了不同类型层次的客户对于抵押业务的需求”如果用自住房抵押贷款付首 付进行炒房,就相当于银行给你全款炒房、博取涨价收益。不用掏钱就可以炒房,是国人所推崇的轻轻松松赚钱的理想模式,符合胃口,这就是现在很多地方正在进 行的游戏。您可能说,这需要自住房完全属于自己所有才行(没有银行贷款),错了,如果你去年买了房子,已经按时归还本息一年以上,很多银行可以抵押贷款贷 出首付,然后去炒房。如果你在同一家银行办理房抵贷和按揭贷款买房的业务,只是多填几张表格的事情,美得很,轻松的很。

购房人自己不用出一分钱,全额贷款买房然后去炒。

对有些人来说,这样做的目的是消化过剩的房屋,所谓的去库存是也。所以,现在的房地产市场是个世纪大赌场,银行是主力军,投机者是生力军,再谈论居住需求,实在不合时宜。

当所有人都从事这样轻轻松松赚钱的事情之后,风险敞口是谁在负担?这世界没有毫无风险的事情,越是容易赚钱的事,注定风险越大,风险敞口当然背在投机者身上。

如 果第一套房已经还完了所有贷款,那么相当于炒房人背负的就是第二套房子的全额负债。次贷危机的出现,是源于购房人零首付购房,现在这家伙,也相当于零首付 购进了第2套房,是否属于“问题贷款”?当然这种情形问题不大,因为两套房子合起来,相当于购房者付款了五成。如果第一套房子本身就有贷款,比如已经还贷 了一年多,那么,对于第一套房屋,业主的所有权不过是30%多一些,就按40%计算,第二套房屋完全是银行出资,两套房屋合起来计算,房屋持有人的付款比 例就是20%,换句话说,房屋下跌超过20%,他就是负翁;如果两套房子分开计算,第一套房子他的权益是40%,第二套房子他的权益是零,第二套房子相当 于零首付,可这家伙,除了一套零首付的房屋之外,还要背负另外一套房屋60%的还贷任务。或者这家伙买第一套房的时候是正常客户,但购买第二套房的时候就 是穷人,所贷得款项就属于“问题贷款”。

美国是自由经济,各家银行的行为注定是不同的,因为每家银行都有自己的董事会决定自己的经营决策,参与制造次级贷款的深度有很大的差别;但老唐家是集权经济,各家银行几乎只有同样的董事会,行为高度雷同,制造“问题贷款”的“能力”大大加强,这是最大的问题。

脱了马甲,银行和投机者都在裸奔,这种“问题贷款”与次级贷款相比怎么样?自己下结论。

现在,银行和房屋持有者,就是一股信心在顶着,房价必须上涨!只要房价稍有风吹草动,这口气就泄了,也就裸奔了。

也所以,现在的房屋市场,无论上涨还是下跌,都不会波澜不惊地运行,上涨很快,下跌的时候也会很快。

作者:如松


集散街资讯中心:传递信息,发掘商业机会。
喜欢 (79)